Jahressteuergesetz 2026: Was gilt jetzt für Restnutzungsdauergutachten?

Worum es geht

Im Gesetzgebungsverfahren zum Jahressteuergesetz 2026 hat der Bundesrat am 25.09.2026 eine Stellungnahme beschlossen (BR-Drucksache 447/26). Darin schlägt er vor, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG zu ändern: Nach den Worten „Nutzungsdauer eines Gebäudes“ sollen die Worte „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ eingefügt werden. Der Vorschlag stammt vom Bundesrat, nicht von der Bundesregierung — im Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes ist er nicht enthalten.

Was die Änderung bedeuten würde

Heute darf eine höhere AfA angesetzt werden, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer ist als die gesetzlich unterstellte — etwa weil Bausubstanz und Haustechnik eines älteren Hauses verschlissen sind. Mit der vorgeschlagenen Formulierung käme es nur noch darauf an, ob das Gebäude schon bei seiner Fertigstellung auf eine kürzere Nutzungsdauer angelegt war, wie es etwa bei Leichtbauhallen oder Behelfsbauten der Fall ist. Der typische Fall eines Bestandsgebäudes, dessen Restnutzungsdauer sich erst im Laufe der Jahre durch Alterung, Verschleiß oder ausgebliebene Modernisierung verkürzt hat, wäre dann nicht mehr erfasst. Begründet wird der Vorschlag unter anderem mit dem Aufwand der Finanzämter und mit der Qualität mancher Gutachten, etwa reiner Internetgutachten ohne Besichtigung des Objekts.

Was heute gilt

An der geltenden Rechtslage ändert der Vorschlag nichts. Maßgeblich ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG in seiner aktuellen Fassung, ausgelegt durch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs: Der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer kann mit jeder sachverständigen, nachvollziehbaren Methode geführt werden (BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19). Eine Modellrechnung nach der ImmoWertV kann genügen, muss sich aber mit dem konkreten Gebäude auseinandersetzen — mit seinem Zustand, seinen Modernisierungen und seinen Mängeln (BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23). Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 mit seinen engen formalen Vorgaben ist zum 01.12.2025 aufgehoben worden. Ein Gutachten, das diese Anforderungen erfüllt, ist nach heutigem Recht eine taugliche Grundlage für die höhere AfA.

Wie es weitergeht

Die Bundesregierung hat in ihrer Gegenäußerung vom 30.09.2026 erklärt, sie werde den Vorschlag prüfen (BT-Drucksache 21/8283) — übernommen hat sie ihn nicht. Entscheiden muss nun der Bundestag. Für den 02.11.2026 ist eine öffentliche Anhörung im Finanzausschuss angesetzt, die abschließende Beratung im Bundestag ist nach derzeitiger Planung für Mitte November vorgesehen; danach befasst sich der Bundesrat erneut mit dem Gesetz. Offen sind damit noch drei Fragen: ob die Änderung überhaupt kommt, in welchem Wortlaut — und ab welchem Veranlagungszeitraum sie gelten würde. Eine Übergangs- oder Anwendungsregel enthält der Vorschlag des Bundesrats nicht.

Was das für Eigentümer heißt

Solange der Bundestag nicht entschieden hat, gilt das bisherige Recht. Wer eine vermietete Immobilie besitzt und über ein Restnutzungsdauergutachten nachdenkt, sollte die Entwicklung im Blick behalten und mit seinem Steuerberater besprechen, welche Veranlagungsjahre betroffen sein könnten. Unabhängig vom Ausgang zeigt die Debatte, worauf es ankommt: Gutachten mit persönlicher Besichtigung und einer nachvollziehbaren, objektbezogenen Begründung entsprechen dem Maßstab des Bundesfinanzhofs; pauschale Gutachten ohne Ortstermin stehen dagegen in der Kritik. Wir aktualisieren diesen Beitrag nach der Anhörung und nach der Entscheidung des Bundestags. Dieser Beitrag gibt den Stand des Gesetzgebungsverfahrens wieder und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.

Quellen

Bundesrat, Stellungnahme zum Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2026, Drucksache 447/26 (Beschluss) vom 25.09.2026 · Gegenäußerung der Bundesregierung, Bundestag-Drucksache 21/8283 · § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG · BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19 · BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23 · BMF-Schreiben vom 01.12.2025 zur Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023.

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