Wer darf ein Restnutzungsdauergutachten erstellen – und geht es ohne Besichtigung?

Was das Gesetz verlangt – und was nicht

Grundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer als die gesetzlich unterstellte, darf die Abschreibung nach dieser kürzeren Nutzungsdauer bemessen werden. Wer das geltend macht, muss die kürzere Nutzungsdauer nachweisen. Wie dieser Nachweis aussehen muss und wer ihn erbringen darf, sagt das Gesetz nicht.

Der Bundesfinanzhof hat das zweimal konkretisiert. Nach dem Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) kann sich der Eigentümer jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall geeignet ist; ein Bausubstanzgutachten ist keine Voraussetzung. Mit Urteil vom 23.01.2024 (IX R 14/23) hat er ergänzt, dass auch ein Gutachten nach dem Modell der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) genügen kann, der bloße Verweis auf die Modellwerte aber nicht. Das Gutachten muss sich mit dem konkreten Gebäude auseinandersetzen: mit seinem Zustand, seinen Modernisierungen und seinen Mängeln.

Die Finanzverwaltung hatte das mit dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 enger gefasst. Danach sollten nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken einen tauglichen Nachweis führen können. Dieses Schreiben hat das Bundesfinanzministerium zum 01.12.2025 ohne Begründung aufgehoben. Eine formale Zertifizierungspflicht gibt es seitdem nicht mehr. Ob der Gesetzgeber die Regel selbst noch ändert, ist offen; den Stand dazu finden Sie in unserem Beitrag zum Jahressteuergesetz 2026.

Wer Restnutzungsdauergutachten erstellt – ein Überblick

Ohne Besichtigung: Was die Gerichte sagen

Wie viel ein Ortstermin wiegt, zeigt ein Urteil des Finanzgerichts Münster vom 02.04.2025 (14 K 654/23 E). Das Gutachten im Streitfall war zunächst ohne Besichtigung erstellt worden. Das Gericht ließ offen, ob ein Ortstermin zwingend ist, denn der Sachverständige hatte ihn nachgeholt und dabei bestätigt, dass das Gebäude den im Gutachten beschriebenen Modernisierungsstand aufweist. Auf dieser Grundlage erkannte das Gericht die ermittelte Restnutzungsdauer von 23 Jahren an.

Zugleich stellte das Gericht klar, dass sich die formalen Anforderungen der Finanzverwaltung an den Sachverständigen dem Gesetz nicht entnehmen lassen. An der Qualifikation des Gutachters, eines von der IHK geprüften und zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung, hatte es keine Zweifel. Die Lehre aus dem Fall: Rechtlich ist ein Gutachten ohne Ortstermin nicht von vornherein unbrauchbar, praktisch hing die Anerkennung aber an der nachgeholten Besichtigung – und am Weg durch ein Klageverfahren.

Aus unserer Praxis: wenn das Gutachten Jahre später kippt

Dieselbe Situation erleben wir auch außerhalb der Gerichte. Ein Eigentümer reicht ein Online-Gutachten ohne Ortstermin ein, das Finanzamt übernimmt die kürzere Nutzungsdauer zunächst. Jahre später, solange die Steuerbescheide noch änderbar sind, beanstandet das Finanzamt die fehlende Besichtigung und erkennt das Gutachten nicht mehr an. Dann muss sich der Eigentümer darum kümmern, dass der damalige Gutachter das Gebäude nachträglich besichtigt und sein Ergebnis sachverständig würdigt.

Das ist mühsam: Der Zustand von damals muss nachträglich belegt werden, obwohl das Gebäude inzwischen weiter gealtert oder modernisiert ist, und bis zur Klärung steht die höhere Abschreibung für alle betroffenen Jahre in Frage. Ist der damalige Gutachter nicht mehr erreichbar oder nicht bereit, vor Ort zu kommen, bleibt nur ein neues Gutachten. Ein Ortstermin von Anfang an ist deshalb fast immer der günstigere Weg.

Was beim Ortstermin geprüft wird

Bei der Besichtigung erfasst der Sachverständige alles, was die Restnutzungsdauer bestimmt und was sich aus Unterlagen allein nicht ablesen lässt:

• Tragkonstruktion und Bausubstanz: Risse, Durchfeuchtung, Setzungen, Zustand von Decken und Treppen
• Dach: Eindeckung, Dämmung, Zustand der Konstruktion
• Fassade, Fenster und Außentüren
• Haustechnik: Heizung mit Baujahr und Art des Wärmeerzeugers, Wasser-, Abwasser- und Elektroleitungen
• Bäder und Innenausbau
• Modernisierungen mit Jahr und Umfang, belegt durch Rechnungen oder Fotos
• Bauschäden und Mängel, dokumentiert mit Fotos

Eine Besichtigung dauert je nach Objektgröße 30 bis 90 Minuten. Ihre Ergebnisse fließen mit Fotos in das Gutachten ein und machen die Herleitung für das Finanzamt nachprüfbar.

Warnsignale bei Online-Angeboten

Nicht jedes günstige Angebot ist ein schlechtes Gutachten. Bei diesen Merkmalen sollten Sie aber genauer hinsehen:

• Ein Ortstermin ist nicht vorgesehen oder nur gegen Aufpreis möglich.
• Ein bestimmtes Ergebnis wird schon vor der Beauftragung in Aussicht gestellt.
• Der Sachverständige wird nicht namentlich und mit nachprüfbarer Qualifikation genannt.
• Das Gutachten stützt sich allein auf Tabellen oder eine Formel, ohne das Gebäude zu beschreiben.
• Zustand und Modernisierungen beruhen nur auf Ihren eigenen Angaben und Fotos.

Kann ich das Gutachten selbst erstellen?

Rechtlich verlangt der Bundesfinanzhof keinen bestimmten Verfasser, nur eine geeignete Darlegung. Praktisch ist eine eigene Berechnung aber kein tauglicher Nachweis: Wer die Modellwerte der ImmoWertV selbst einsetzt, verweist genau auf das, was nach dem Urteil vom 23.01.2024 allein nicht genügt. Es fehlt die sachverständige Beurteilung des konkreten Gebäudes. Für eine erste Orientierung, ob sich ein Gutachten lohnen könnte, eignet sich unser kostenloser Restnutzungsdauer-Rechner; den Nachweis gegenüber dem Finanzamt ersetzt er nicht.

So arbeiten wir

Unsere Restnutzungsdauergutachten erstellt ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger. Wir besichtigen jedes Objekt persönlich, dokumentieren Zustand, Modernisierungen und Mängel mit Fotos und begründen die Restnutzungsdauer am konkreten Gebäude. Fragt das Finanzamt nach, nehmen wir zu unserem Gutachten fachlich Stellung. Mehr zum Ablauf finden Sie auf unserer Seite zum Restnutzungsdauergutachten.

Dieser Beitrag gibt die Rechtslage und unsere Praxiserfahrung allgemein wieder und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.