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Geben Sie Baujahr und Modernisierungen ein – der Rechner zeigt sofort die Restnutzungsdauer Ihres Wohngebäudes nach dem Modell der ImmoWertV, mit Modernisierungspunkten und fiktivem Baujahr.
Meist das Jahr des Kaufs.
Geben Sie das Baujahr ein – das Ergebnis erscheint sofort.
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Der Rechner folgt dem Modell der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), mit dem auch Sachverständige die Restnutzungsdauer von Wohngebäuden ermitteln:
Alle Werte und den Rechenweg im Detail finden Sie in unserer Restnutzungsdauer-Tabelle.
Je länger eine Maßnahme am Stichtag zurückliegt, desto weniger zählt sie. Diese Werte setzt der Rechner an:
| Maßnahme | bis 5 Jahre | bis 10 Jahre | bis 15 Jahre | bis 20 Jahre |
|---|---|---|---|---|
| Dach mit Wärmedämmung | 4 | 3 | 2 | 1 |
| Fenster und Außentüren | 2 | 2 | 1 | 0 |
| Leitungen (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) | 2 | 2 | 2 | 1 |
| Heizungsanlage | 2 | 2 | 1 | 0 |
| Wärmedämmung der Außenwände | 4 | 3 | 2 | 1 |
| Bäder | 2 | 1 | 0 | 0 |
| Innenausbau (Decken, Fußböden, Treppen) | 2 | 2 | 2 | 1 |
| Grundrissgestaltung | 1–2 (unabhängig vom Alter) |
| Punktsumme | Modernisierungsgrad |
|---|---|
| 0 bis 1 | nicht modernisiert |
| 2 bis 5 | kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung |
| 6 bis 10 | mittlerer Modernisierungsgrad |
| 11 bis 17 | überwiegend modernisiert |
| 18 bis 20 | umfassend modernisiert |
Ein Einfamilienhaus, Baujahr 1972, wird 2026 gekauft; es ist damit 54 Jahre alt. Die Heizung wurde 2019 erneuert (2 Punkte), das Bad 2018 (1 Punkt), die Fenster 2014 (1 Punkt), zusammen 4 Punkte. Der Rechner ergibt eine Restnutzungsdauer von 31 Jahren und ein fiktives Baujahr von 1977. Ohne Gutachten würde das Finanzamt über 50 Jahre abschreiben.
Der Rechner liefert einen Modellwert für ein Gebäude ohne besondere Schäden. Bauschäden, den Zustand einzelner Bauteile und den tatsächlichen Umfang von Modernisierungen kann nur ein Sachverständiger vor Ort beurteilen – und genau das verlangt das Finanzamt: Der bloße Verweis auf das Modell der ImmoWertV genügt nach dem Bundesfinanzhof nicht (Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23). Warum der Ortstermin so wichtig ist, lesen Sie in Wer darf ein Restnutzungsdauergutachten erstellen?
Das Ergebnis ist eine unverbindliche Orientierung und ersetzt weder ein Gutachten noch eine steuerliche Beratung.
Nach der ImmoWertV aus Gesamtnutzungsdauer (Wohngebäude 80 Jahre), Gebäudealter und Modernisierungspunkten. Ohne nennenswerte Modernisierung gilt bis zu einem bestimmten Alter Gesamtnutzungsdauer minus Alter, darüber eine Formel. Der Rechner oben erledigt das für Sie.
Das Jahr, ab dem die Abschreibung läuft oder neu bemessen werden soll – meist das Jahr des Kaufs. Bei länger gehaltenen Immobilien legen Sie den Stichtag mit Ihrem Steuerberater fest; Modernisierungen nach dem Stichtag zählen nicht.
Das Baujahr eines neuen Gebäudes mit derselben Restnutzungsdauer: Stichtagsjahr plus Restnutzungsdauer minus Gesamtnutzungsdauer. Es zeigt, wie „jung“ ein modernisiertes Gebäude wirtschaftlich ist.
Nein. Es ist ein Modellwert ohne Bauschäden und ohne Prüfung vor Ort. Für das Finanzamt brauchen Sie ein Gutachten, das das konkrete Gebäude beurteilt.
Weil der Sachverständige beim Ortstermin Bauschäden, den Zustand der Bauteile und den tatsächlichen Umfang der Modernisierungen feststellt. Schäden verkürzen die Restnutzungsdauer, nur teilweise ausgeführte Modernisierungen bringen weniger Punkte.