Verkürzte AfA per Restnutzungsdauer-Gutachten: So erhöhen Vermieter ihre Abschreibung
Warum die Standard-Abschreibung von 2 % selten der Realität entspricht — und wie Sie mit dem Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer Ihre AfA erhöhen und Steuern sparen.
Das Problem: Pauschale statt Realität
Das Finanzamt unterstellt bei vermieteten Wohngebäuden eine typisierte Nutzungsdauer von 50 Jahren und schreibt entsprechend pauschal 2 % pro Jahr ab — unabhängig vom tatsächlichen Zustand des Gebäudes. Für ein älteres, unsaniertes Objekt, etwa aus den 1960er Jahren, ist diese Annahme oft unrealistisch. Die Folge: Sie schreiben pro Jahr zu wenig ab und zahlen dadurch mehr Steuern, als eigentlich nötig wäre.
Die gesetzliche Grundlage: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG
Das Einkommensteuergesetz sieht ausdrücklich eine Ausnahme von der Pauschale vor: Lässt sich für ein Gebäude eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen, darf statt der typisierten 2 % die höhere, tatsächlich zutreffende jährliche AfA angesetzt werden. Der Abschreibungsbetrag pro Jahr steigt entsprechend — bei einer Restnutzungsdauer von beispielsweise 25 Jahren auf rund 4 %. Damit holen Sie mehr Abschreibungsvolumen in die laufenden Jahre und senken Ihre Steuerlast.
Rechtslage 2026: BMF-Vorgaben aufgehoben — was sich geändert hat
Für Eigentümer hat sich die Ausgangslage zuletzt spürbar verbessert. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das enge formale Anforderungen an den Nachweis stellte, wurde zum 01.12.2025 aufgehoben und gilt nicht mehr. Maßgeblich ist seither wieder unmittelbar die gesetzliche Regelung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, ausgefüllt durch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH). Danach darf die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer mit jeder geeigneten, nachvollziehbar und plausibel hergeleiteten Methode nachgewiesen werden. Die früher geforderte Beschränkung auf öffentlich bestellte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige gilt nicht mehr — eine formale Zertifizierungspflicht besteht nicht. In der Praxis prüfen die Finanzämter aber weiterhin genau, wer das Gutachten erstellt hat und ob das Objekt besichtigt wurde: Gutachten ohne nachgewiesene Qualifikation oder ohne Ortstermin werden häufig abgelehnt oder noch Jahre später beanstandet. Ein zertifizierter Sachverständiger mit Ortstermin und sauber begründetem Gutachten bleibt deshalb der sichere Weg zur Anerkennung. Zu beurteilen sind laut BFH drei Faktoren: der technische Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Reine Modell- oder Tabellenwerte genügen für sich genommen nicht — verlangt wird eine objektbezogene, individuelle Beurteilung des konkreten Gebäudes.
Rechenbeispiel
Ein vereinfachtes Beispiel zur Größenordnung: Der auf das Gebäude entfallende Anteil des Kaufpreises beträgt 300.000 Euro. Mit der Standard-AfA von 2 % ergeben sich 6.000 Euro Abschreibung pro Jahr. Wird per Gutachten eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren nachgewiesen, steigt die AfA auf 4 % — also 12.000 Euro pro Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % bedeutet die zusätzliche Abschreibung von 6.000 Euro eine Steuerersparnis von rund 2.520 Euro jährlich. Dem stehen die Kosten für das Gutachten gegenüber, die häufig im niedrigen vierstelligen Bereich liegen. Die konkreten Zahlen hängen vom Einzelfall ab; dieses Beispiel dient nur der Veranschaulichung.
Für wen lohnt es sich?
Besonders lohnend ist der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer bei vermieteten Gebäuden mit Baujahr vor etwa 1990, bei wenig oder gar nicht modernisierten Objekten sowie bei einem hohen Gebäudewertanteil am Kaufpreis. In diesen Konstellationen weicht die tatsächliche Nutzungsdauer am deutlichsten von der pauschalen Annahme ab. Ob sich ein Gutachten in Ihrem Fall rechnet, lässt sich schnell vorab einschätzen: Unser kostenloser RND-Rechner gibt Ihnen in wenigen Minuten eine erste Orientierung zur voraussichtlichen Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie. Eine ausführliche Einordnung nach Baujahr und Modernisierung finden Sie in unserem Beitrag Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten?
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