Restnutzungsdauer-Tabelle: Gesamtnutzungsdauer und Modernisierungspunkte nach ImmoWertV
Die Restnutzungsdauer eines Wohngebäudes ergibt sich nach der ImmoWertV aus drei Größen: der Gesamtnutzungsdauer (für Wohngebäude 80 Jahre, Anlage 1), dem Gebäudealter und den Modernisierungspunkten (höchstens 20, Anlage 2). Bis zu einem bestimmten Alter gilt einfach Gesamtnutzungsdauer minus Alter; danach rechnet eine Formel mit Koeffizienten je Punktzahl. Ein 60 Jahre altes, nicht modernisiertes Wohnhaus hat danach noch 21 Jahre Restnutzungsdauer.
Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 1 ImmoWertV
Die Gesamtnutzungsdauer ist ein Modellwert: die Zeit, über die ein Gebäude dieser Art bei ordnungsgemäßer Instandhaltung üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann. Für alle Wohngebäude beträgt sie 80 Jahre.
| Gebäudeart | Gesamtnutzungsdauer |
|---|---|
| Einfamilienhaus (freistehend) | 80 Jahre |
| Doppelhaushälfte | 80 Jahre |
| Reihenhaus / Reihenmittelhaus | 80 Jahre |
| Mehrfamilienhaus | 80 Jahre |
| Wohnhaus mit Mischnutzung | 80 Jahre |
| Geschäftshaus | 60 Jahre |
| Bürogebäude | 60 Jahre |
| Gemeindezentrum / Vereinsheim | 40 Jahre |
| Kindergarten / Schule | 50 Jahre |
| Wohnheim / Pflegeheim | 50 Jahre |
| Krankenhaus / Klinik | 40 Jahre |
| Beherbergungsstätte / Hotel | 40 Jahre |
| Sporthalle / Veranstaltungshalle | 40 Jahre |
| Verbrauchermarkt / Discounter | 30 Jahre |
| Kaufhaus / Einkaufszentrum | 50 Jahre |
| Einzelgarage / Carport | 60 Jahre |
| Tiefgarage / Hochgarage | 40 Jahre |
| Werkstatt / Produktionsgebäude | 40 Jahre |
| Lager- / Versandgebäude | 40 Jahre |
| Landwirtschaftliches Gebäude | 30 Jahre |
Modernisierungspunkte nach Anlage 2 ImmoWertV
Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer. Anlage 2 bewertet sie mit Punkten für acht Elemente, insgesamt höchstens 20:
| Modernisierungselement | Höchstpunkte |
|---|---|
| Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung | 4 |
| Modernisierung der Fenster und Außentüren | 2 |
| Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) | 2 |
| Modernisierung der Heizungsanlage | 2 |
| Wärmedämmung der Außenwände | 4 |
| Modernisierung von Bädern | 2 |
| Modernisierung des Innenausbaus, z. B. Decken, Fußböden, Treppen | 2 |
| Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung | 2 |
| Summe | 20 |
Aus der Punktsumme folgt der Modernisierungsgrad:
| Punktsumme | Modernisierungsgrad |
|---|---|
| 0 bis 1 | nicht modernisiert |
| 2 bis 5 | kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung |
| 6 bis 10 | mittlerer Modernisierungsgrad |
| 11 bis 17 | überwiegend modernisiert |
| 18 bis 20 | umfassend modernisiert |
Wie viele Punkte eine Maßnahme bringt, hängt auch davon ab, wie lange sie zurückliegt. Die Werte dazu finden Sie in unserem Beitrag Restnutzungsdauer nach Sanierung.
So wird gerechnet
- Relatives Alter = Gebäudealter ÷ Gesamtnutzungsdauer × 100 %
- Liegt das relative Alter unter dem Schwellenwert der Punktzahl (bei 0 bis 1 Punkt: 60 %), gilt: Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer − Alter.
- Darüber gilt die Formel der Anlage 2: Restnutzungsdauer = a × Alter² ÷ Gesamtnutzungsdauer − b × Alter + c × Gesamtnutzungsdauer, mit den Koeffizienten a, b und c je Punktzahl (Tabelle 3).
- Das Ergebnis wird auf volle Jahre aufgerundet.
Beispiel: Ein Wohnhaus ist am Stichtag 60 Jahre alt, das relative Alter beträgt 75 %. Ohne Modernisierung ergibt die Formel 21 Jahre Restnutzungsdauer, mit 8 Modernisierungspunkten (mittlerer Grad) 37 Jahre. Das fiktive Baujahr – das Baujahr eines neuen Gebäudes mit derselben Restnutzungsdauer – liegt dann bei 1967 bzw. 1983 (Stichtag 2026).
Restnutzungsdauer auf einen Blick
Die Matrix zeigt die Restnutzungsdauer für Wohngebäude nach Gebäudealter (Zeilen) und Modernisierungspunkten (Spalten):
| Alter | 0 P. | 2 P. | 4 P. | 6 P. | 8 P. | 10 P. | 13 P. | 16 P. | 18 P. | 20 P. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 Jahre | 70 | 70 | 70 | 70 | 70 | 70 | 70 | 71 | 72 | 72 |
| 20 Jahre | 60 | 60 | 60 | 60 | 61 | 62 | 64 | 66 | 68 | 68 |
| 30 Jahre | 50 | 50 | 50 | 52 | 53 | 55 | 58 | 62 | 65 | 65 |
| 40 Jahre | 40 | 40 | 41 | 44 | 46 | 49 | 54 | 59 | 62 | 62 |
| 50 Jahre | 30 | 31 | 34 | 37 | 41 | 45 | 50 | 56 | 60 | 60 |
| 60 Jahre | 21 | 23 | 28 | 32 | 37 | 41 | 47 | 54 | 58 | 58 |
| 70 Jahre | 15 | 18 | 24 | 29 | 34 | 39 | 45 | 53 | 57 | 57 |
| 80 Jahre | 12 | 16 | 22 | 27 | 32 | 37 | 44 | 52 | 57 | 57 |
Nicht verwechseln: die Tabelle im Bewertungsgesetz
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer gibt es eine eigene Tabelle: Anlage 22 zum Bewertungsgesetz. Sie nennt für Ein- und Zweifamilienhäuser ebenfalls 80 Jahre, folgt aber eigenen Regeln – unter anderem beträgt die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes dort mindestens 30 % der Gesamtnutzungsdauer (§ 185 Abs. 3 BewG). Für die Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG spielt diese Tabelle keine Rolle.
Was eine Tabelle nicht leisten kann
Die Tabellen zeigen Modellwerte für ein Gebäude ohne besondere Schäden. Für den Nachweis gegenüber dem Finanzamt genügt der bloße Verweis darauf nicht; der Bundesfinanzhof verlangt eine Beurteilung des konkreten Gebäudes (Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23). Bauschäden, der Zustand einzelner Bauteile und die tatsächlich ausgeführten Modernisierungen prüft der Sachverständige beim Ortstermin. Einen schnellen Überblick für Ihr Gebäude gibt unser Restnutzungsdauer-Rechner.
Häufige Fragen
Nach Anlage 1 ImmoWertV 80 Jahre – ebenso für Doppel- und Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser und Wohnhäuser mit Mischnutzung.
Fiktives Baujahr = Stichtagsjahr + Restnutzungsdauer − Gesamtnutzungsdauer. Ein Wohnhaus mit 30 Jahren Restnutzungsdauer zum Stichtag 2026 hat das fiktive Baujahr 2026 + 30 − 80 = 1976.
Nach Anlage 2 ImmoWertV gilt ein Gebäude mit 0 bis 1 Punkt als nicht modernisiert, mit 2 bis 5 Punkten als klein modernisiert, mit 6 bis 10 als mittel, mit 11 bis 17 als überwiegend und ab 18 Punkten als umfassend modernisiert.
Ja. Modernisierungen verlängern sie: Ein älteres Gebäude mit vielen Modernisierungspunkten kann eine deutlich längere Restnutzungsdauer haben, als sein Alter vermuten lässt.
Die Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 1 ja, je nach Gebäudeart. Das Punktemodell der Anlage 2 ist für Wohngebäude formuliert; bei Gewerbeimmobilien beurteilt der Sachverständige den Einzelfall.
Quellen
- ImmoWertV 2021, Anlage 1 und Anlage 2 (gesetze-im-internet.de)
- § 185 Abs. 3 BewG und Anlage 22 BewG (gesetze-im-internet.de)
- BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23
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