Restnutzungsdauer nach Sanierung: Wie Modernisierungen und Kernsanierung wirken
Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer: Die ImmoWertV vergibt je Maßnahme bis zu 4 Punkte, insgesamt höchstens 20, und je mehr Punkte, desto länger die Restnutzungsdauer. Maßgeblich ist der Zustand am Stichtag des Gutachtens, meist dem Kauf – was danach saniert wird, zählt für diese Bewertung nicht. Für die höhere Abschreibung heißt das: Je stärker ein Gebäude am Stichtag modernisiert war, desto kleiner ist der Vorteil eines Gutachtens.
Wie Modernisierungen wirken
Die Restnutzungsdauer ergibt sich nicht allein aus dem Alter. Wer modernisiert, bringt Bausubstanz und Technik auf einen jüngeren Stand. Die ImmoWertV erfasst das mit dem Punkteraster ihrer Anlage 2: acht Modernisierungselemente, zusammen höchstens 20 Punkte.
| Modernisierungselement | Höchstpunkte |
|---|---|
| Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung | 4 |
| Modernisierung der Fenster und Außentüren | 2 |
| Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) | 2 |
| Modernisierung der Heizungsanlage | 2 |
| Wärmedämmung der Außenwände | 4 |
| Modernisierung von Bädern | 2 |
| Modernisierung des Innenausbaus, z. B. Decken, Fußböden, Treppen | 2 |
| Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung | 2 |
| Summe | 20 |
Aus der Punktsumme folgt der Modernisierungsgrad:
| Punktsumme | Modernisierungsgrad |
|---|---|
| 0 bis 1 | nicht modernisiert |
| 2 bis 5 | kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung |
| 6 bis 10 | mittlerer Modernisierungsgrad |
| 11 bis 17 | überwiegend modernisiert |
| 18 bis 20 | umfassend modernisiert |
Wie lange eine Maßnahme zählt
Volle Punkte gibt es nur für eine vollständige Modernisierung nach heutigem Standard, und nur, solange sie nicht zu lange zurückliegt. Eine neue Heizung zählt mehr als eine zwanzig Jahre alte:
| Maßnahme | bis 5 Jahre | bis 10 Jahre | bis 15 Jahre | bis 20 Jahre |
|---|---|---|---|---|
| Dach mit Wärmedämmung | 4 | 3 | 2 | 1 |
| Fenster und Außentüren | 2 | 2 | 1 | 0 |
| Leitungen (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) | 2 | 2 | 2 | 1 |
| Heizungsanlage | 2 | 2 | 1 | 0 |
| Wärmedämmung der Außenwände | 4 | 3 | 2 | 1 |
| Bäder | 2 | 1 | 0 | 0 |
| Innenausbau (Decken, Fußböden, Treppen) | 2 | 2 | 2 | 1 |
| Grundrissgestaltung | 1–2 (unabhängig vom Alter) |
Teilweise Maßnahmen bewertet der Sachverständige anteilig: Eine neue Dacheindeckung ohne zusätzliche Dämmung bringt weniger als eine vollständige Dacherneuerung mit Dämmung.
Ein Beispiel
Ein Wohnhaus, Baujahr 1970, ist zum Stichtag 2026 56 Jahre alt. So wirken unterschiedliche Modernisierungen auf die Restnutzungsdauer:
| Zustand am Stichtag | Punkte | Restnutzungsdauer |
|---|---|---|
| nicht modernisiert | 0 | 24 Jahre |
| Dach, Fenster und Heizung erneuert 2016 | 7 | 36 Jahre |
| umfassend modernisiert 2022 | 20 | 59 Jahre |
Die Spanne zeigt, warum der Modernisierungsstand für ein Restnutzungsdauergutachten so wichtig ist – und warum er beim Ortstermin geprüft und belegt werden muss.
Kernsanierung
Bei einer Kernsanierung bleibt im Wesentlichen nur der Rohbau erhalten; Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Innenausbau werden erneuert. Für solche Gebäude lässt Anlage 2 ImmoWertV eine Restnutzungsdauer von bis zu 90 % der Gesamtnutzungsdauer zu, gemindert um einen Abschlag für die verbliebene alte Bausubstanz. Ein kernsaniertes Gebäude wird damit fast wie ein Neubau behandelt – für die höhere Abschreibung ist es deshalb selten ein Fall.
Gutachten vor oder nach der Sanierung?
Entscheidend ist nicht, wann das Gutachten erstellt wird, sondern auf welchen Stichtag es lautet. Bewertet wird der Zustand an diesem Stichtag:
- Modernisierungen vor dem Stichtag verlängern die Restnutzungsdauer und verringern damit den Vorteil eines Gutachtens.
- Modernisierungen nach dem Stichtag bleiben außer Betracht. Wer kurz nach dem Kauf saniert, behält für den Kaufstichtag den Zustand vor der Sanierung.
- Bei Immobilien im Bestand kann der Stichtag der Beginn eines Veranlagungszeitraums sein. Dann zählen alle Maßnahmen bis dahin – den Stichtag sollten Sie vor geplanten Sanierungen mit Ihrem Steuerberater festlegen.
Wie Sanierungskosten selbst steuerlich behandelt werden, ist eine eigene Frage: Übersteigen die Kosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, gelten sie als Herstellungskosten und werden mit dem Gebäude abgeschrieben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Das ordnet Ihr Steuerberater ein.
Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.
Was Sie dokumentieren sollten
Im Gutachten wird zu jeder Modernisierung festgehalten, worauf sich die Angabe stützt. Je besser die Belege, desto belastbarer das Ergebnis:
- Rechnungen mit Datum und Leistungsbeschreibung
- Fotos vor und nach den Arbeiten
- Energieausweis und Förderbescheide, etwa von KfW oder BAFA
- Angaben zur Heizung: Hersteller, Baujahr, Art des Wärmeerzeugers
Mehr zur Bedeutung energetischer Maßnahmen lesen Sie in unserem Beitrag Energetische Sanierung und Immobilienwert; alle Tabellen zur Restnutzungsdauer finden Sie in der Restnutzungsdauer-Tabelle.
Häufige Fragen
Bis zu 2 Punkte, wenn der Austausch höchstens zehn Jahre zurückliegt; bis 15 Jahre noch 1 Punkt, danach keinen.
Nach Anlage 2 ImmoWertV ab 18 Modernisierungspunkten. Von 11 bis 17 Punkten gilt es als überwiegend modernisiert.
Für ein Gutachten auf den Kaufstichtag nicht. Bewertet wird der Zustand am Stichtag; spätere Maßnahmen bleiben außer Betracht.
Wenn sie vor dem Stichtag liegt, ja: Sie verlängert die Restnutzungsdauer und rückt sie näher an den gesetzlichen Abschreibungszeitraum heran.
Nach Anlage 2 ImmoWertV kann die Restnutzungsdauer bei kernsanierten Gebäuden bis zu 90 % der Gesamtnutzungsdauer betragen, abzüglich eines Abschlags für die verbliebene alte Bausubstanz.
Quellen
- ImmoWertV 2021, Anlage 2 (gesetze-im-internet.de)
- Sachwertrichtlinie (SW-RL), Anlage 4
- § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
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