Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten – und wann nicht?
Ein Restnutzungsdauergutachten lohnt sich, wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer deutlich kürzer ist als der Zeitraum, über den das Finanzamt sonst abschreibt – bei den meisten Wohngebäuden 50 Jahre. Das ist typischerweise bei älteren, wenig modernisierten Gebäuden der Fall, etwa bei Baujahren vor 1980. Bei jungen oder umfassend modernisierten Gebäuden liegt die Restnutzungsdauer oft nahe an 50 Jahren oder darüber; dann bringt ein Gutachten wenig. Wie viel Steuern Sie sparen, berechnet Ihr Steuerberater.
Der Maßstab: 50, 40 oder 33 Jahre
Ohne Gutachten schreibt das Finanzamt ein vermietetes Gebäude über einen gesetzlich festgelegten Zeitraum ab. Er hängt vom Jahr der Fertigstellung ab (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG):
| Fertigstellung des Gebäudes | Abschreibung pro Jahr | Zeitraum |
|---|---|---|
| vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2 % | 50 Jahre |
| ab 2023 | 3 % | rund 33 Jahre |
Weist ein Gutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach, wird stattdessen über diese abgeschrieben: Der Satz pro Jahr ergibt sich aus 100 % geteilt durch die Restnutzungsdauer. Bei 25 Jahren sind das 4 % statt 2 %. Je größer der Abstand zum gesetzlichen Zeitraum, desto größer der Effekt.
Typische Restnutzungsdauer nach Baujahr und Modernisierung
Die folgende Tabelle zeigt, welche Restnutzungsdauer das Modell der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) für ein Wohngebäude ohne besondere Schäden ergibt – dasselbe Modell, mit dem auch unsere Gutachten rechnen.
| Baujahr | nicht modernisiert (0 Punkte) | kleine Modernisierungen (4 Punkte) | mittlerer Grad (8 Punkte) | überwiegend modernisiert (13 Punkte) | umfassend modernisiert (18 Punkte) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1950 (76 Jahre alt) | 13 Jahre | 22 Jahre | 33 Jahre | 45 Jahre | 57 Jahre |
| 1960 (66 Jahre alt) | 17 Jahre | 25 Jahre | 35 Jahre | 46 Jahre | 58 Jahre |
| 1970 (56 Jahre alt) | 24 Jahre | 30 Jahre | 38 Jahre | 48 Jahre | 59 Jahre |
| 1980 (46 Jahre alt) | 34 Jahre | 36 Jahre | 43 Jahre | 52 Jahre | 61 Jahre |
| 1990 (36 Jahre alt) | 44 Jahre | 45 Jahre | 49 Jahre | 56 Jahre | 63 Jahre |
| 2000 (26 Jahre alt) | 54 Jahre | 54 Jahre | 56 Jahre | 60 Jahre | 66 Jahre |
So liest sich die Tabelle: Ältere, wenig modernisierte Gebäude liegen weit unter 50 Jahren – dort lohnt sich ein Gutachten fast immer. Je jünger das Gebäude und je umfassender es modernisiert ist, desto näher rückt die Restnutzungsdauer an 50 Jahre heran. Bauschäden verkürzen sie im Gutachten zusätzlich. Ihre eigene Einschätzung erhalten Sie mit unserem Restnutzungsdauer-Rechner.
Wann es sich eher nicht lohnt
- Jüngere Gebäude ohne nennenswerte Mängel: Die Restnutzungsdauer liegt nahe am gesetzlichen Zeitraum oder darüber.
- Umfassend modernisierte oder kernsanierte Gebäude: Die Modernisierung verlängert die Restnutzungsdauer.
- Ein kleiner Gebäudeanteil am Kaufpreis: Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden. In teuren Lagen ist er oft gering.
- Selbst genutzte Immobilien: Eine Abschreibung gibt es nur bei Vermietung.
Nachteile und Risiken – ehrlich betrachtet
- Die Abschreibung wird nicht größer, sondern früher: Insgesamt abgeschrieben wird derselbe Gebäudewert, nur über weniger Jahre. Der Vorteil liegt im zeitlichen Vorziehen.
- Verkauf innerhalb von zehn Jahren: Die Abschreibung mindert die Anschaffungskosten und kann einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn erhöhen (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Planen Sie einen Verkauf, sprechen Sie vorher mit Ihrem Steuerberater.
- Das Gutachten kostet Geld. Bei vermieteten Immobilien sind die Kosten in der Regel als Werbungskosten absetzbar.
- Anerkennungsrisiko: Gutachten ohne Ortstermin oder ohne nachgewiesene Qualifikation werden häufig abgelehnt – mehr dazu in Wer darf ein Restnutzungsdauergutachten erstellen?
- Gesetzgebung: Der Bundesrat will die Regel einschränken. Was das bedeutet, lesen Sie im Beitrag zum Jahressteuergesetz 2026.
So finden Sie es heraus
- Erste Orientierung mit dem kostenlosen Restnutzungsdauer-Rechner: Baujahr und Modernisierungen eingeben, Ergebnis sofort.
- Liegt das Ergebnis deutlich unter dem gesetzlichen Zeitraum, lassen Sie sich ein unverbindliches Angebot machen.
- Den Steuereffekt in Euro berechnet Ihr Steuerberater – er kennt Ihren Steuersatz und Ihre Pläne mit der Immobilie.
Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.
Häufige Fragen
Eine feste Grenze gibt es nicht. Nach dem Modell der ImmoWertV liegen wenig modernisierte Wohngebäude mit Baujahr vor etwa 1980 deutlich unter 50 Jahren Restnutzungsdauer; bei jüngeren oder umfassend modernisierten Gebäuden wird der Abstand klein.
Ja, es gilt derselbe Maßstab. Die Restnutzungsdauer wird für das ganze Gebäude ermittelt; abgeschrieben wird Ihr Anteil am Gebäudewert.
Nein. Abgeschrieben wird derselbe Gebäudewert, nur über weniger Jahre. Der Vorteil liegt darin, dass die Abschreibung früher wirkt.
Für die Abschreibung nicht: Sie steht nur Eigentümern zu, die die Immobilie vermieten. Für andere Zwecke, etwa Erbschaft oder Verkauf, kommt eher ein Verkehrswertgutachten in Frage.
Bei vermieteten Immobilien in der Regel ja, als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Ihr Steuerberater ordnet das für Ihren Fall ein.
Quellen
- § 7 Abs. 4 EStG
- § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG
- ImmoWertV 2021, Anlage 1 und Anlage 2
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