Restnutzungsdauergutachten rückwirkend: Welche Steuerjahre noch offen sind
Ja, ein Restnutzungsdauergutachten kann rückwirkend erstellt werden: Der Sachverständige bewertet den Zustand des Gebäudes zu dem Stichtag, an dem die Abschreibung beginnt – meist der Kauf –, auch wenn dieser Jahre zurückliegt. Steuerlich wirkt die höhere Abschreibung aber nur für Jahre, deren Steuerbescheid noch geändert werden kann oder für die noch keine Erklärung abgegeben ist. Weil Festsetzungsfristen immer zum Jahresende ablaufen, lohnt es sich, das vor dem 31. Dezember mit dem Steuerberater zu klären.
Zwei Fragen, die man auseinanderhalten muss
Bei „rückwirkend“ geht es um zwei verschiedene Dinge. Die fachliche Frage lautet: Kann ein Sachverständiger heute beurteilen, wie lange ein Gebäude zu einem früheren Zeitpunkt noch nutzbar war? Die steuerliche Frage lautet: Für welche Jahre kann das Finanzamt die höhere Abschreibung noch berücksichtigen? Die erste beantwortet das Gutachten, die zweite Ihr Steuerberater.
Der Stichtag: Der Zustand von damals zählt
Ein Restnutzungsdauergutachten wird nicht auf das Datum seiner Erstellung bezogen, sondern auf einen Stichtag. Dieser folgt aus dem Ereignis, mit dem die Abschreibung beginnt oder neu zu bemessen ist:
- Kauf: der im Kaufvertrag vereinbarte Übergang von Nutzen und Lasten (§ 11c Abs. 1 EStDV)
- Neubau: die Fertigstellung des Gebäudes
- Beginn der Vermietung, etwa wenn eine bisher selbst genutzte Wohnung vermietet wird
- Bestand: der Beginn eines Veranlagungszeitraums, den Sie mit Ihrem Steuerberater festlegen
Bewertet wird der Zustand an diesem Stichtag. Modernisierungen, die erst danach ausgeführt wurden, bleiben außer Betracht – auch wenn der Sachverständige sie beim Ortstermin sieht.
Erbschaft und Schenkung: Wer eine Immobilie unentgeltlich erwirbt, führt die Abschreibung des Vorgängers fort (§ 11d Abs. 1 EStDV). Es beginnt keine neue Abschreibung. Ein Gutachten kann trotzdem sinnvoll sein; welcher Stichtag dann gilt, klären Sie vorab mit Ihrem Steuerberater.
Wie ein Sachverständiger den früheren Zustand belegt
Je weiter der Stichtag zurückliegt, desto wichtiger sind Belege. Grundlage bleibt der Ortstermin: Der Sachverständige sieht das Gebäude heute und schließt mit Hilfe der Unterlagen auf den Zustand am Stichtag zurück. Hilfreich sind vor allem:
- Rechnungen über Modernisierungen und Reparaturen mit Datum und Leistungsbeschreibung
- Fotos aus der Zeit des Kaufs oder vor späteren Umbauten
- Energieausweise, Baugenehmigungen und Pläne
- Angaben zu Baujahr und Art der Heizung, etwa vom Typenschild oder aus Schornsteinfeger-Protokollen
Maßnahmen, die erst nach dem Stichtag ausgeführt wurden, rechnet der Sachverständige heraus. Ohne Ortstermin lässt sich das kaum belastbar trennen – warum Finanzämter Gutachten ohne Besichtigung kritisch sehen, lesen Sie in unserem Beitrag Wer darf ein Restnutzungsdauergutachten erstellen?
Welche Steuerjahre noch offen sind
Ob die höhere Abschreibung für ein vergangenes Jahr noch berücksichtigt werden kann, hängt davon ab, ob der Steuerbescheid dieses Jahres noch geändert werden kann. Offen sind in der Regel:
- Jahre, für die Sie die Steuererklärung noch nicht abgegeben haben
- Bescheide, deren Einspruchsfrist noch läuft – sie beträgt einen Monat ab Bekanntgabe (§ 355 AO)
- Bescheide unter Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 AO): Sie können geändert werden, solange die Festsetzungsfrist nicht abgelaufen ist
- Bescheide, gegen die bereits ein Einspruch läuft
Die reguläre Festsetzungsfrist beträgt vier Jahre und beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem die Steuererklärung abgegeben wurde (§§ 169, 170 AO). Sie endet deshalb immer am 31. Dezember. Ein Beispiel: Wurde die Erklärung für 2021 im Jahr 2022 abgegeben, endet die reguläre Frist mit Ablauf des 31.12.2026. Wird vor Fristablauf ein Antrag auf Änderung gestellt, läuft die Frist nicht ab, bevor über den Antrag entschieden ist (§ 171 Abs. 3 AO).
Endgültige Bescheide ohne Vorbehalt, deren Einspruchsfrist abgelaufen ist, können in aller Regel nicht mehr geändert werden. Ob im Einzelfall eine Ausnahme greift, kann nur Ihr Steuerberater beurteilen.
Fristen hängen von Ihren Bescheiden ab und lassen sich nur im Einzelfall berechnen. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung.
Auch für die Zukunft kann es sich lohnen
Sind frühere Jahre nicht mehr änderbar, ist das Thema damit nicht erledigt. Steht fest, dass die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist, kann die höhere Abschreibung ab einem noch offenen Jahr angesetzt werden. Den Stichtag des Gutachtens legen Sie dann mit Ihrem Steuerberater fest, zum Beispiel auf den Beginn dieses Jahres. Ob sich das in Ihrem Fall lohnt, zeigt unser Beitrag Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten?
So gehen Sie vor
- Klären Sie mit Ihrem Steuerberater, welche Jahre noch offen sind und auf welchen Stichtag das Gutachten lauten soll.
- Sammeln Sie Unterlagen zum Zustand am Stichtag: Kaufvertrag, Rechnungen, Fotos, Energieausweis.
- Beauftragen Sie ein Gutachten mit Ortstermin. Für eine erste Einschätzung eignet sich unser Restnutzungsdauer-Rechner.
- Ihr Steuerberater reicht das Gutachten mit der Erklärung oder einem Änderungsantrag beim Finanzamt ein.
Häufige Fragen
Fachlich kann ein Sachverständiger auch einen Stichtag beurteilen, der viele Jahre zurückliegt; je länger, desto wichtiger sind Rechnungen, Fotos und andere Belege zum damaligen Zustand. Steuerlich wirkt das Gutachten nur für Jahre, deren Bescheid noch geändert werden kann.
Entscheidend ist, dass ein Änderungsantrag rechtzeitig vor Ablauf der Festsetzungsfrist gestellt wird; dann läuft die Frist bis zur Entscheidung nicht ab (§ 171 Abs. 3 AO). Wie der Antrag zu stellen ist und ob das Gutachten nachgereicht werden kann, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Für ein Gutachten auf den Kaufstichtag nicht. Bewertet wird der Zustand am Stichtag; spätere Maßnahmen rechnet der Sachverständige heraus.
Bei unentgeltlichem Erwerb führen Sie die Abschreibung des Vorgängers fort (§ 11d Abs. 1 EStDV); eine neue Abschreibung beginnt nicht. Ob und auf welchen Stichtag ein Gutachten sinnvoll ist, klären Sie vorab mit Ihrem Steuerberater.
Gerade dann nicht: Der Sachverständige muss am Gebäude prüfen, was zum Stichtag schon vorhanden war und was später hinzukam. Gutachten ohne Ortstermin werden in der Praxis häufig abgelehnt oder später beanstandet.
Quellen
- § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG
- § 11c Abs. 1 und § 11d Abs. 1 EStDV
- §§ 164, 169, 170, 171 Abs. 3 und 355 Abgabenordnung (AO)
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